Avec 1 020 000 transactions enregistrés en France en 2020, la France a connu une baisse du nombre de transactions de seulement 4% par rapport à 2019 malgré la crise du Coronavirus. Les prix, eux, ont stagné ou augmenté selon les zones. Le marché immobilier français a donc fait plus que résister en 2020 à la conjoncture inédite de 2020. Les signes semblent prometteurs pour 2021. Le marché immobilier français devrait connaître un fort rebond après la crise sanitaire du Covid-19. Notre analyse repose en grande partie sur les chiffres publiés par l’Apporteur d’Immo, spécialiste de l’estimation en ligne et permettant à ses utilisateurs de connaitre le prix de l’immobilier dans chaque commune de France.

Quel a été l’impact de la crise du Covid-19 sur le marché immobilier français ?

Pendant le confinement de mars à mai 2020, le marché immobilier n’a enregistré quasi aucune transaction. A l’issue du confinement, le marché a enregistré un nombre spectaculaire de transactions, rattrapant presque le volume atteint en 2019. Le confinement de 2020 est décrit par les experts immobiliers comme une “pause publicitaire”, avec, bien entendu, très peu de ventes de biens. Mais il ne semble pas qu’il est affecté les tendances immobilières à long terme en France.

Examinons les données actuelles et projetons les effets probables de ces dernières sur le marché immobilier français en 2021. Nos prévisions se fondent sur trois éléments : les statistiques portant sur le marché immobilier, l’évolution politique (impact du Brexit et réponse à la crise du Coronavirus) et la connaissance locale du marché immobilier en France.

Le marché immobilier en France en 2020

Depuis la levée du confinement à la mi-mai 2020, les ventes de biens immobiliers ont connu une reprise assez forte dans certaines régions. Selon l’INSEE, le nombre total des transactions immobilières en juin 2020 avait atteint 973 000 (en glissement annuel), et aurait probablement dépassé le million sans le blocage de 3 mois.

Dès la levée des restrictions en mai 2020, le nombre d’annonces de ventes en France est revenu au niveau d’avant le confinement, ainsi que les demandes de prêts immobiliers. Les notaires de France, dans leur rapport d’octobre 2020, soulignent qu’il « il y a eu un fort rebond en termes de signatures après le confinement, et les notaires ont connu une forte activité jusqu’à la mi-août 2020. »

Quant au prix, il est clair qu’il n’y a pas eu d’effet négatif de la crise du COVID, puisqu’ils ont grimpé en moyenne de +5,8% sur l’ensemble du territoire français en 2020. Le rapport des notaires conclut que “… les données montrent clairement la résilience du marché immobilier en France, malgré les menaces que fait peser la crise sanitaire sur le marché de l’emploi à court terme… les notaires de la plupart des régions de France confirment actuellement le très fort appétit du public pour l’achat de biens immobiliers…”.

Les professionnels de l’immobilier soulignent un changement de comportement des acheteurs relatif aux zones demandés. Paddy Gibbins, d’Artaxa Immo, une agence immobilière internationale basée dans le sud de la France, attribue la croissance du marché immobilier en France depuis le confinement, à trois facteurs. « On pourrait penser que le confinement a eu un effet négatif sur le marché immobilier en France. Mais ce que nous constatons, c’est que, tout d’abord, les personnes confinées à leur domicile entre mars et mai 2020 ont soudainement décidé qu’elles n’aimaient plus leur appartement et qu’elles voulaient changer – déménager dans un endroit plus éloigné ou acquérir un espace extérieur. Deuxièmement, les personnes enfermées dans les centres-villes cherchent à s’installer dans des endroits moins chers où elles peuvent obtenir plus de surface. Troisièmement, les personnes qui ont pu continuer à travailler à distance pendant la fermeture ont maintenant décidé qu’elles aimeraient continuer à le faire. Elles peuvent donc s’installer où elles veulent en France. Ainsi, peut-être qu’un climat plus ensoleillé dans le sud du pays ou une zone avec beaucoup plus d’espace et de nature, commence à attirer plus que les grandes villes…”.

Ces propos sont également soutenus par les notaires de France. Dans son rapport de septembre 2020 relatif au marché immobilier français, les notaires précisent que les tendances d’achat restent fortes : “Le recentrage des français sur leurs besoins essentiels, révélé par la crise sanitaire, semble naturellement les conduire à s’intéresser à la qualité de leur … et a permis à un nombre croissant d’entre eux d’accélérer leur projet d’achat d’un nouveau logement…”

Les tendances du marché immobilier français en 2021

Que penser des perspectives du marché immobilier français en 2021 ? Alors que nous sommes confrontés à de nouvelles restrictions anti Covid en France depuis novembre 2020, quelles sont les tendances à long terme ?

Les prix de l’immobilier en France ont connu des niveaux de croissance fluctuants depuis 20 ans. Sur la période de 10 ans qui s’étend jusqu’en 2008, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans toute la France. Puis la crise des “subprimes” de 2008-2009 a vu les prix des logements chuter de façon spectaculaire en France. Les prix ont ensuite commencé à augmenter modestement (dans de nombreuses régions de France, mais pas dans toutes) jusqu’à ce qu’une nouvelle “lente baisse” se produise entre 2011 et 2015. À partir de 2015, le marché immobilier en France a connu une forte croissance, le nombre de transactions ayant augmenté pendant 20 trimestres consécutifs à un rythme moyen compris entre +3,5 % et +5 %. Cette forte croissance s’est traduite par un nombre de ventes de biens qui a dépassé pour la première fois le million sur la période de 12 mois allant jusqu’en avril 2020 (1 068 000 ventes). Les prix de l’immobilier n’ont pas suivi le rythme de la forte progression des ventes, même si certaines régions comme Nantes, Toulouse, Montpellier et Bordeaux ont connu des augmentations à deux chiffres des prix moyens.

Constatant ce décalage entre les prix et le volume élevé des ventes de biens immobiliers, le rapport immobilier d’octobre 2020 publié par l’Office national des notaires de France, résume la situation comme suit : « La courbe des prix n’a pas été affectée par ces changements de volume. En effet, les prix évoluent avec un décalage par rapport aux variations de volume et seule une baisse forte et durable du nombre de transactions aurait un impact sur les prix. »

Rien n’indique que ces tendances à long terme vont changer en 2021. C’est la raison pour laquelle nous sommes optimistes sur le comportement du marché immobilier en France en 2021, malgré la crise.

Pendant le confinement, de nombreuses agences dans le sud de la France ont submergées par les demandes d’achat de ressortissants britanniques qui cherchaient à s’installer en France avant la date limite de Brexit, le 30 décembre 2020. Elles ont également constaté une augmentation des demandes de la part des clients américains, scandinaves et sud-africains.

Il est aussi clair que les résidents français ont utilisé le temps du confinement pour réfléchir sur des projets immobiliers comme déménager en zone rurale.

Le marché immobilier en France devrait donc continuer de croître en 2021. Toutes les régions du pays devraient en profiter. 3 autres facteurs macroéconomiques sont favorables à une croissance du marché immobilier : – Des taux d’intérêt historiquement bas ; – Le gouvernement français qui encourage les banques à prêter de l’argent pour alimenter la reprise économique en 2021 ; – Une croissance économique d’environ 7,4% attendue en 2021, permettant au PIB français de retrouver son niveau d’avant la crise au début de l’année 2020.

Les prêts immobiliers en France 2021

Alors que le nombre de nouveaux prêts a naturellement chuté entre mars et mai 2020, le taux de croissance sous-jacent des nouveaux prêts a continué à augmenter sur la période de 12 mois se terminant en juin 2020. Dès la levée du confinement, les banques en France ont continué à accorder des prêts pour des achats initiés avant le blocage. Et comme les taux d’intérêt des prêts à l’habitat sont toujours à des niveaux historiquement bas (1,17% en mai 2020), la Banque de France qualifie de “résolument haussière” la tendance du marché depuis la fin du confinement.

En mai 2020, la Banque de France rapporte que le montant total des prêts à l’habitat français a fortement augmenté de +7,2 milliards d’euros (après une contraction de -0,2 milliard d’euros en avril 2020). La valeur totale des nouveaux prêts immobilier en mai 2020 s’élevait à 21,1 milliards d’euros, bien qu’environ un tiers des nouveaux prêts émis résultent de renégociations de prêts existants. Au cours des 3 mois suivants, les prêts immobiliers ont augmenté de +5,3 % jusqu’à la fin août 2020.

En outre, le gouvernement français a encouragé les banques françaises à assouplir les critères de prêt aux emprunteurs français et a incité les banques à accorder des prêts dans le secteur immobilier. Certains signes montrent que les banques françaises sont prêtes à faire preuve de beaucoup plus de clémence dans l’octroi de prêts aux résidents non français (en tenant désormais compte des revenus des pensions et en autorisant une plus grande prise en compte des revenus locatifs d’autres).

L’EURIBOR (taux de base de la Banque centrale européenne) est quant à lui toujours négatif à -0,5% ; et il est peu probable qu’il augmente en 2021. Il est donc peu probable que les taux immobiliers français augmentent en 2021, ce qui est une excellente nouvelle pour les emprunteurs.

L’économie française devrait rebondir en 2021

Selon les dernières prévisions macroéconomiques de la Banque de France de septembre 2020, l’économie française devrait croître de +7,4% en 2021 et de +3,0% en 2022. L’économie française a globalement reculé de -8,7% en 2020, ce confinement affectant fortement la production industrielle, les exportations, l’investissement et la consommation des ménages. Les prévisions de croissance pour 2021, permettront au PIB français de revenir à son niveau d’avant la crise de la Covid au début de 2022.

L’INSEE, l’organisme officiel français de statistiques, a indiqué que l’économie française a rebondi de +18,2% au troisième trimestre 2020. Le soutien sans précédent apporté par le gouvernement français aux entreprises a permis à la consommation des ménages français d’augmenter de +17,3 % au troisième trimestre 2020. Le commerce extérieur a également rebondi au troisième trimestre 2020, les exportations augmentant de +23,2 % et les importations de +16,0 %.

Au total, l’ampleur de la crise du Coronavirus sur l’économie française s’est traduite par une contraction du PIB de -13,7 % au cours du deuxième trimestre 2020. En outre, même en tenant compte du fort rebond du troisième trimestre 2020, le PIB français reste inférieur de -4,3 % au niveau qu’il a atteint au cours de la période correspondante de 2019 (comparaison du troisième trimestre 2019 en glissement annuel).

En réponse au coup porté à l’économie française par la crise sanitaire mondiale, le gouvernement français a annoncé un plan de relance économique de 100 milliards d’euros le 1er septembre 2020. L’objectif est de ramener l’économie française à ses niveaux d’avant la crise d’ici 2022. Ce plan comprend : – 30 milliards d’euros pour des initiatives en faveur de l’économie verte, et pour stimuler les investissements dans des industries respectueuses de l’environnement afin de décarboniser l’économie ; – 35 milliards d’euros pour réduire les taxes sur la production et des fonds pour aider les entreprises de secteurs stratégiques à se développer et/ou à se délocaliser ; – 35 milliards d’euros pour stimuler l’emploi et la formation des jeunes.

Il sera intéressant de voir l’impact de ce plan de relance sur le marché immobilier français, en particulier les écoprêts à taux zéro pour l’amélioration de l’habitat, comme l’installation de panneaux solaires et l’amélioration de l’isolation des logements.

Le marché de l’immobilier en France en 2021

Entre 2019 et 2020, le prix immobilier moyen sur l’ensemble du territoire français a augmenté en de +5,8%. Il n’y a eu qu’une seule région de France où les prix ont baissé pendant cette période. À Poitiers, on a observé une réduction de -1,7 % au cours des 12 mois précédant le premier trimestre 2020, mais les prix ont rebondi de 7,6 % au deuxième trimestre 2020. À Metz, les prix des logements étaient au point mort (0% de variation pour un prix de vente moyen de 215 000 euros). Plusieurs régions ont enregistré des hausses assez spectaculaires des prix de l’immobilier. Angers, dans l’Ouest de la France, a enregistré une hausse vertigineuse de +18,4 % au cours de la période 2019-2020 et Montauban, juste au nord de Toulouse, a enregistré une hausse tout aussi importante de +17,1 % au cours des 12 mois précédant mars 2020 et de +12,1 % jusqu’au deuxième trimestre 2020. Il convient toutefois de noter que les prix moyens des logements à Montauban sont presque deux fois moins élevés que ceux de Toulouse, qui se trouve à seulement 50 km.

Les prix de l’immobilier à Montpellier, dans le sud de la France, ont continué à augmenter de +8% au cours des 12 mois précédant le premier trimestre 2020 et à un rythme plus lent de +3,6% jusqu’au deuxième trimestre 2020. Cette ville où il fait bon vivre a dépassé Strasbourg en tant que 7e ville de France. Avec ses 277 639 habitants, elle a doublé sa population depuis 1960. Le prix moyen des logements dans la ville est aujourd’hui de 329 000 euros.

Les prix de l’immobilier dans l’Ouest de la France ont progressé en 2020. Toutes les grandes agglomérations ont vu le prix des logements augmenter de +4 %, Nantes atteignant +10,3 %, Brest +4,9 % et Caen +14,3 %.

En dehors de Paris, les endroits les plus chers à vivre en France restent Bordeaux (prix moyen des maisons 355 000 euros), la Corse du Sud (372 000 euros), Lyon (363 200 euros), Montpellier (329 000 euros) et Toulon (371 000 euros). Les régions les moins chères de France pour l’achat d’une maison continuent à se situer dans le centre rural. Le prix des maisons à Limoges a enregistré une hausse de +6,1 % en 2020, mais il n’a atteint que 156 000 euros en moyenne. De même, dans la région de Poitiers, les prix de l’immobilier ont baissé au cours du premier trimestre 2020 et se situent maintenant à un niveau moyen de 170 000 euros.

L’endroit le moins cher pour acheter une propriété en France en 2020 était la ville de Châteauroux, dans le département de l’Indre. Le prix de vente moyen d’un bien immobilier à Châteauroux n’était que de 124 500 euros sur la période de 12 mois allant du premier trimestre 2019 au deuxième trimestre 2020. Cela n’est peut-être pas surprenant étant donné que ce département a connu une baisse de 2,8 % de sa population depuis 2012. Les prix des maisons bon marché dans l’Indre ont vu un afflux d’acheteurs de maisons de vacances. Environ 10 % du parc immobilier du département est composé de résidences secondaires.

Construction de logements neufs en France 2020-2021

Il n’est pas surprenant d’apprendre que la crise du Covid a entraîné un effondrement de la construction de nouveaux logements dans les 12 mois qui ont précédé mai 2020 (les nouvelles constructions en cours ont chuté de -3,1%, car de nombreux chantiers ont été fermés). Mais ce qui est intéressant à observer, c’est que le nombre de nouveaux permis de construire délivrés au cours des 12 derniers mois, a en fait augmenté de +9,9% sur la même période.

Les chiffres du troisième trimestre 2020 pour les nouvelles constructions montrent une augmentation incroyable de +25,2 % des “nouvelles constructions en cours” de mai à juillet 2020, par rapport aux trois premiers mois de 2020. Le secteur de la construction de logements a bel et bien rebondi après le confinement causé par la crise du Coronavirus.

La loi PINEL en France est une mesure qui contribue à stimuler la croissance des nouvelles constructions. La loi PINEL prévoit un allégement fiscal assez généreux, de 12 à 21 %, pour les investisseurs privés. Pour en bénéficier, les particuliers doivent acheter un appartement ou une maison nouvellement construite et ensuite louer leur bien pendant au moins 6 ans et dans des limites de loyer prédéfinies. La loi a été introduite pour tenter d’encourager la stagnation du marché de l’immobilier neuf en France et il semble qu’elle ait un effet positif sur le marché immobilier français. Il est probable que ces tendances se poursuivront en 2021.

De plus, le gouvernement français a introduit un nouvel allégement fiscal sur les plus-values en 2020 afin d’encourager les propriétaires à vendre des terrains à des fins de construction. Cet allégement fiscal s’appliquera aux terrains vendus jusqu’en 2022.

Poursuite de la croissance du marché immobilier français en 2021

En résumé, comme la crise du Coronavirus nous l’a montré, il est difficile de faire des prévisions. Mais les premières indications montrent que cette crise sanitaire n’aura pas d’impact durable sur le marché français du logement. Les ventes de logements devraient se maintenir à un niveau d’environ 950 000 transactions pour l’année. Les prix des logements en France devraient continuer d’augmenter d’environ +3,5 % tout au long de 2021, pour revenir à un niveau proche du pic où ils se situaient en 2008 (dans la plupart des régions de France). Les banques, encouragés par le gouvernement, devraient continuer à prêter de l’argent à des taux d’intérêt relativement bas.

2021 marquera sans doute quelques changements dans les habitudes d’achat des français. Il y aura naturellement un déplacement de la demande vers des lieux moins chers et plus ruraux. Pour ceux d’entre nous qui vivent dans de petits villages en France, avec des jardins et des espaces verts, l’expérience du confinement était tout à fait différente de celle des personnes enfermées dans les centres villes. De plus en plus de personnes vont pouvoir travailler à distance, ce qui devrait favoriser l’exode vers des zones plus rurales. On peut penser aussi que beaucoup de résidents français ont réévalué ce qui était important pour eux en termes de qualité de vie – plus d’espace, la nature, la campagne ouverte, la vie en plein air – et ces facteurs vont de plus en plus influencer les décisions d’achat de beaucoup de gens.

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